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產權複雜,芝麻再傳新交易
2018年02月09日 大字 標準 小字
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轉進轉出皆學問,買家算盤打得精

【記者丁上/報導】依據最新實價登錄資料顯示,位於松山區長安東路、復興北路交叉口的芝麻大廈在去年12月有交易資料揭露,總價3億6261萬元,交易樓層有一、三、四樓,共移轉474.29坪,交易單價76.45萬,而該大廈在去年8月已有兩筆移轉資料,交易總金額分別為13億1314萬及11億3747萬,所有權人皆為法人。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,芝麻大廈經營歷史輝煌,曾經為中興百貨、也有戲院進駐,但一一歇業,目前一樓及地下一樓為星聚點,該案產權複雜,不過所在區位有利於商業及娛樂業發展,多年前已有大集團企圖整合,但難度很高;所幸該案地理位置佳,仍有出租效益,對於持有人來說也不無小補。

芝麻難開門,並非人人嚥得下

郎美囡表示,同為芝麻系列,
在台北市除了長安東路、復興北路交叉口有芝麻大廈外,信義路、安和路口的芝麻酒店也同樣有整合開發的問題,不過整合仍是漫漫長路。而這類在優質商圈中的待整合個案,若能有出租收益,交易也較為活絡,不過進場前持有方式必須精算,特別是房地合一後,雖然自用長期持有的自然人最具節稅優勢,不過採公司名義持有,出租時的稅費扣抵額度不小,若未來出售,相關費用可列報,日後能改建,也有節稅空間,因此商用型不動產仍有不少業主偏愛採取法人持有。

新法上路規定多,持有算盤先打足

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,房地合一上路後,境外法人持有稅率最低以35%起跳,境內公司持有,不論持有時間長短稅率均為17%,但仍有盈餘保留不分配,得加徵10%未分配盈餘稅、分配後股東個人所得稅及二代健保費等問題,不過,考量自然人可能產生的繼承、贈與等狀況,法人持有對某些業主來說安定性較高;若是以公司名義投資建案,兩年內出售盈虧可互抵10年,如何評估最大利益,大戶們出手前勢必得費一番思量。



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